Jugé « complexe et peu lisible pour le grand public » par l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), l'actuel indicateur de performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est en passe d'être remplacé.
Un nouvel outil pour comparer les SCPI /iStock-pixeldigits
TDVM versus TD
L'outil actuel de comparaison des performances des SCPI est appelé le "taux de distribution sur valeur de marché" (TDVM). L'Aspim, qui est l'organisme représentant les gérants de fonds non cotés, propose de le remplacer par le "taux de distribution" (TD).
Si la dénomination est simplifiée, l'indice de référence a surtout vocation à être « plus simple et plus lisible ». Car le « flou » des indications fournies ne lui est pas seulement reproché par le grand public, mais aussi par les sociétés de gestion elle mêmes. Ces dernières pointaient en effet depuis plusieurs années déjà, les failles de « la technique du rendement annualisé » propre au TDVM.
L'Aspim a donc fait savoir qu'elle souhaitait revoir les modalités de calcul et de publication des données financières des sociétés civiles de placement immobilier. Le document de travail de l'Aspim indique selon une source proche du dossier que “le taux de distribution sur la valeur de marché de la SCPI est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année n (...) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n.”…
En clair, alors que la rentabilité est actuellement estimée (avec le TDVM) sur le dividende versé pour une pleine année, rapporté au prix de la part souscrite, le TD, lui, sera calculé en divisant les dividendes perçus pendant l'année, par le prix de la part au 1er janvier. Cela entraine la disparition, dans la dénomination de l'outil de la notion de « valeur moyenne » puisque c'est la valeur de part au 1er janvier qui prévaudra dans le TD.
Concrètement, quels changements ?
En ne prenant plus seulement en compte la valeur moyenne de la part sur l'année, le TD permet à l'épargnant de bénéficier d'une information de performance en temps réel, et plus fine. Elle intègrera en effet non seulement le rendement de la part, mais aussi l'évolution, à la hausse comme à la baisse, de sa valeur.
Ce nouvel indicateur pourrait donc bénéficier aux fonds spécialisés dans la pierre-papier, dont la valeur du portefeuille progresse. Par ailleurs, certaines sociétés de gestion pourraient, grâce à ce nouvel indicateur, être amenées à ne pas augmenter la distribution de leurs dividendes si elles décident d'augmenter le prix de la part de la SCPI.
Enfin, l'Aspim ambitionne également d'uniformiser la communication des rendements des SCPI investies à l'international. En effet, pour l'heure, les SCPI internationales prennent en compte la fiscalité étrangère dans leurs calculs. Elles raisonnent alors en « taux brut », alors que les SCPI “européennes” excluent le plus souvent le paramètre fiscal, au motif qu'elles acquittent directement dans le pays concerné l'impôt sur les loyers perçus. Elles annoncent donc des taux nets de fiscalité étrangère.
Cette pratique pourrait prendre fin en 2022, les SCPI européennes ayant intérêt à communiquer sur des taux bruts, notamment afin de remonter dans les nouveaux classements comparatifs des rendements des SCPI.
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